Kat Mülkiyetinde Yöneticinin Görev Ve Hukuki Sorumluluğu

Kat mülkiyetinde önemli olan hususlardan biri de apartman ve site yöneticilerinin görevlerinin nelerden ibaret olduğu, hukuki sorumluluklarının sınırlamasının ne olup olmadığıdır. Kat malikleri tarafından yöneticilerin görev ve sorumluluklarını bilmesi gerekmektedir.

Yönetici Nedir?

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarında veyahut dışarıdan seçecekleri bir kimseye ve üç kişilik kurula verebilirler. Yönetimi gerçekleştiren kimseye “yönetici” denir .Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü mevcut ise yönetici olması mecburidir.

Yönetici  kat maliklerinin hem arsa hem sayı bakımından çoğunluğu tarafından, her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır. Eğer kat malikleri ana gayrimenkul yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilirler. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Kanun koyucu yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmasını mecburi kılarak yöneticinin atanmasında tüm kat maliklerinin söz hakkı sahibi olduğuna ve yöneticinin sorumluluğuna dikkat çekmek istemiştir.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ

1)GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ; Kural olarak yöneticinin görevleri yönetim planında gösterilir. Ancak yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça 634 sayılı kanun madde 35’de sayılan;

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

g)Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması

l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi işlerini görür.

2-)DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI; Yönetici kat malikleri kurul kararlarını, protokollerini yapılan ihtarları, giderleri kanunun 32.maddesinde bahsi geçen deftere tarih sırası ile yazmaya ve bu defter ve buna ilişkin diğer belgeleri bir dosyada saklama yükümlülüğüne haizdir. Yönetici tarafından tutulan bu defter  her takvim yılı bitiminden önce notere kapattırılır.

3-)İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI; Kat malikleri kurulu tarafından işletme projesi yok ise yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlar. Bu projede ana gayrimenkulün bir yıllık tahmini gider ve gelirleri, her kat malikine bu tutarlardan düşecek bedel, her kat malikinin diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere vermesi gereken avans miktarı belirtilir.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN SORUMLULUĞU

Kural olarak yönetici kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumludur.634 sayılı kanunun 38.maddesinde yer alan bu kural gereği yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkiye borçlar kanunu “vekalet sözleşmesi” hükümleri uygulanacaktır.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda yahut eğer tarih belirtilmemişse her takvim yılının birinci ayı içerisinde kat malikleri kuruluna o yıl içerisinde ana gayrimenkul hesabına o güne kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabı vermekle yükümlüdür.

Ayrıca yönetim planı dışındaki zamanlarda da kat maliklerinin yarısı, arsa sayı fark etmeksizin yöneticiden hesap vermesini isteyebilir.

Tabi tüm bu  görev ve yükümlülüklerin yanı sıra apartman ve site yöneticisinin  hakları da mevcuttur. Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim planında veya sözleşme yapılırken ücret şartı olmasa dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat maliklerinin kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmediği taktirde noterden çekilen ihtar ile kişilere borçlarını hatırlatabilir.

Şayet kat malikleri kendi sorumluluklarını ihtara rağmen zamanında ve tamamen  yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur değildir . Kendine ait sözleşmeyi feshederek yöneticilikten çekilebilir. Yöneticilikten çekilmesinden kaynaklanan zararı kat maliklerinden talep eder.

Günümüzde apartman ve site yöneticiliği hafife alınmaktadır. Ancak yöneticilik  görev ve sorumlulukları kanun ile belirlenmiş olan bir meslektir. Yönetici görev ve sorumluklarının bilincinde  kanundan doğan haklarını kullanması gerekir. Yapılan her işin belgelenerek hukuka uygun şekilde icra edilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Dolayısıyla yöneticilerin hukuki destek alarak hareket etmeleri  telafisi güç zararların oluşmasını engelleyecektir.